買中古屋或老屋有幾個好處

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【摘要2020.11.12.自由】第一個就是單價比較便宜，一般傳統屋齡超過10年的老屋，跟一般市面上區域的新成屋來講，行情至少差3成到5成都有可能。

第二個就是早期登記還有對於公設的要求，買老屋基本上公設比非常低，甚至有的是沒有公設的。

在價格低、使用坪數大的前提下，對於一般消費者來講CP值很高，再來就是管理費，對於維護持有成本會相對低。

老屋最大的問題，尤其像是台北市都是30年以上的老屋，有幾個問題，第一個結構或建材選用會有安全疑慮，甚至很多買了房後管線都沒有定期維修，所以可能搬進去之前從地板到天花板，甚至樑柱之間的管線全都要抽換，這個是比較大的成本付出。

所以一般抓購買單價的一成用做未來裝潢，其實這個是很大的負擔。再來就是原來自己買的房子我們說所有權的部份外，可以做一些維護，那整個社區之間例如說管道間、樓梯間、頂樓天花板、地下室等設施有沒有定期更換、維護，這個也需要買方特別注意。

中古屋房價合理應是新成屋的八折。一般來講中古屋會比新建案，便宜大概15%到20%左右，這個價差怎麼算？其實跟屋齡還有屋況有關，屋況越爛的話，價差會越明顯，如果你要買中古屋的話，不要超過新建案的8折，如果當地的新建案是一坪100萬，你買中古屋的話就是80萬，不要超過80萬。為甚麼這樣說呢？

因為你買中古屋之後，一來要重拉管線，除了水管，還有電線之類；第二還要作裝潢，其實一整個加進去，幾乎等於房價的1成左右，所以你買中古屋然後再去花裝修的費用，基本上等於新建案價格9折或9折多，這樣比起來，你幹嘛不直接買新建案就好？

有的消費者會問，那我們買裝潢好的中古屋，可不可以？ 但是買裝潢好的中古屋，會面臨到幾個問題，第一個是你要去想，為甚麼賣家要把中古屋裝潢的美美的？第一個他可能是想借由裝潢來拉升房子本身的價值，這是有可能的，

另外一部分，更大的原因是，他可能是屋主要掩蓋某一種東西，最常見是壁癌、漏水、滲水這種狀況，所以你買裝潢好的這個中古屋，其實你看不透他真實的屋況，就容易衍申之後的消費問題，這就是為甚麼，我們台灣消費購物糾紛每年的第一名都是漏水的物體，要買裝潢好的中古屋，基本上還要考慮到這個問題。

每一次地震，其實都會對房屋結構產生傷害，不是房子不倒，只是說剛好撐住不倒，基本上，因為我們台灣的建築法規，越修越嚴格，如果說，假設每一個房子都是按照法規來施工的話，越晚蓋的房子，他的結構力應該是越強越好，所以買新房子，基本上居住安全是比較優越的，那買中古屋，你的居住安全相對來講會受到考驗。

中古屋屋齡愈老 危險性愈高。民眾買中古屋考量的，價格先不談，最主要的是建築物屋齡，建築物屋齡就像人的生命一樣，人老了會過世，建築物有它的生命週期，一棟建築物從規劃、設計、施工，到建造、管理、維護等等，它有個週期，到某個年紀時候，這建築物就要報廢，一樣的情況，所以你買中古屋的情況，你買的屋齡越老，存在的危險性就越高，這是一定的。

921以後國內建築規範確實有做修改，像一些地震係數等等都有把它調高，或者是那些耐震設計都有把它調高，所以用921來做分野標準的話，在921之前蓋的房子，比較高樓層的部分，確實必須要被謹慎考量，低樓層的部分，譬如一般的公寓，因為它矮，所以倒的機率會比較低。

中古屋兩大疑慮是屋況不佳與惡鄰。中古屋跟新成屋最大的差異，就是中古屋使用坪數比較大、坪效比較好，另外是會針對一些屋況部份，比如是否有危樓問題、會不會漏水或壁癌狀況，比較會有疑慮。新成屋通常因為地點比較不會在鬧區內，都在比較偏僻的地方，所以它的地點、公設部份會比較高一點，所以一般人會比較抗拒。

一般中古屋最大的問題，有些人會擔心會有惡鄰居，或是有屋況問題，這兩點排除掉的話，就是價格問題比較大，排除掉之後就比較沒有疑慮，因為大部份會選擇中古屋，就是希望坪效大一點。

30年以上、3米內巷弄中古屋能貸成數低。中古屋如果不是很特殊的建築物的話，一般的行情應該銀行估價的7成；除非是非常老舊的房屋、30年以上的或是在3米以下的巷弄裡面，銀行估價就會比較低，民眾能貸到的成數也不會很高。民眾能在銀行借到的貸款，都在銀行估價的7成以內。

民眾要購屋之前，如果說確定要簽約買賣的話，最好是先跟往來銀行，或是透過仲介代書跟銀行詢價說，如果這個房子我要借到多少錢，那可不可能？因為銀行大概會初步估一下，那如果一定要借到買賣價的8成， 現在銀行都會比較保守一點，不一定可以貸到8成，所以民眾最好是問一下銀行可不可以借得到再簽約，不要貿然簽下去，到時候自備款不夠，就比較麻煩。